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새로운 해를 맞은 지 얼마 되지 않아 정부의 새해 첫 부동산 정책이 발표됐습니다.
정부가 지난 3일에 발표를 해서 '1·3 대책'이라고 불립니다.
지금까지 몇 차례 부동산 관련 규제를 풀겠다는 정책 방향을 밝혀왔지만
이번엔 정말 적극적인 규제 완화를 선언했습니다.
오늘은 모든 국내 언론이 일제히 주요 뉴스로 다룬 '1·3 부동산 대책'의 의미를 되짚어 보겠습니다.
'1.3 부동산 대책' 뭐가 바뀌는 걸까?
지난 3일 국토교통부는 새해 대통령 업무보고에서 다양한 부동산 규제 완화 방안을 발표했습니다.
지난 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 만들어 둔 규제들을 대부분 풀어서
'집 사고팔기 쉽게 해 주겠다'는 내용이라고 보면 됩니다.
사실 당장 집을 사려고 계획 중이거나 아파트 청약에 당첨된 상태가 아니라면 이번 규제 완화를
하나하나 꼼꼼히 따져보실 필요는 없습니다.
이번에 사라지거나 완화되는 주요 규제들을 한번 정리해 보겠습니다.
● 전매 제한 (폐지) : 우리나라에선 새 아파트를 분양받으려면 청약에 당첨되어야 합니다.
그리고 당첨된 아파트를 팔려면 기존에는 오랜 시간을 기다려야 했습니다.
청약 당첨 후 지역에 따라 3~10년을 기다렸다가 팔아야 했습니다.
정부는 이 기간을 6개월~3년으로 대폭 줄여주겠다고 했습니다.
이렇게 되면 아파트가 모두 지어지기 전에 '분양권'을 사고파는 거래도 늘어나게 됩니다.
● 실거주 의무 (폐지) : 아파트 청약에 당첨되면 무조건 입주해 일정 기간 이상 살도록 한
'실거주 의무'도 없앤다고 합니다. 주택을 분양받았지만 많은 금액을 대출하기가 부담스럽거나
직접 들어가 살고 싶지 않다면, 집이 완공되자마자 세입자와 전세 계약을 맺고 전세 보증금을
받아서 집값을 치를 수 있게 되는 거죠.
● 부동산 규제 지역 (대부분 해제) : 규제 지역이란 투기가 우려되는 지역을 정해 각종 부동산
규제가 적용되도록 하는 제도인데 기존에는 서울의 대부분 지역을 포함한 많은 지역들이
규제 지역으로 지정되어 있었어요. 정부는 여전히 투기가 우려되는
서울 강남 3구(강남. 송파. 서초구)와 용산구만 빼놓고 나머지 규제 지역을
모두 해제하기로 했습니다.
● 분양가 상한제 적용 지역 (모두 해제) : '분양가 상한제'는 과도한 집값 상승을 억제하기 위해
민간 기업이 개발하는 새 아파트의 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 규제입니다.
정부는 이 규제를 적용하는 지역도 모두 해제하기로 했습니다.
● 중도금 대출 규제 (폐지) : 기존에는 청약에 당첨된 사람이 아파트를 살 때, 12억 원이 넘는
아파트라면 '중도금 대출'을 받을 수 없었습니다. 중도금이란 새 아파트가 지어지는 동안 집값의
일부를 몇 개월마다 나눠 내는 걸 말하는데 보통 집값의 10~20%는 계약금으로 내고,
50~60%는 2~3년 동안 10%씩 5~6차례에 걸쳐서 중도금으로 낸 다음, 나머지 돈은 집이 모두
지어지면 실제로 입주할 때 내게 됩니다. 그런데 집이 지어져서 입주하기도 전에 중도금을
내는 건 쉬운 일이 아니고 집도 안 지어졌으니 기존에 살던 집을 팔아 돈을
마련할 수도 없습니다. 그래서 보통 중도금은 대출을 받아서 내고, 나중에 입주할 때 갚습니다.
이 중도금 대출을 받을 수 있는 기준이 사라지고, 어떤 경우든 받을 수 있게 되는 거죠.
● 기존 주택 처분 의무 (폐지) : 보유한 주택이 없는 상태(무주택자)에서 새 아파트 청약에
당첨되는 경우도 있겠지만, 기존 집에서 새집으로 이사 가려고 청약을 한 1 주택자도 있습니다.
기존에는 이 경우 원래 보유하고 있던 주택을 의무적으로 팔아야 했습니다. 하지만 앞으로는
이 의무가 사라지고 2 주택을 모두 보유할 수 있게 되죠.
규제 지역과 분양가상한제 지역 해제는 5일 0시부터 적용됐습니다.
나머지 규제도 3월까지 개정할 수 있도록 할 거라고 합니다.
'1.3 부동산 대책' 무슨 의미일까?
부동산에 관심을 두셨던 분이라면 이 변화들을 쉽게 이해하시겠지만, 주택 시장에 크게
신경 쓰지 않았던 분들은 어떤 의미인지 조금 헷갈리실 수도 있습니다. 이번 규제 완화의 의미를
해석해 보자면 '부동산 시장이 너무 침체돼 있어. 집 좀 사고팔아' 정도가 될 것 같습니다.
일단 시장 활성화에 방점을 찍고 집을 사고팔기 어렵게 만드는 규제는 싹 다 걷어내고
있다고 볼 수 있습니다. 이미 지난달(12월)엔 다주택자에게 적용되는 규제를 대폭 풀어주겠다고
발표하기도 했습니다. 기존에는 부동산 규제 때문에 집을 여러 채 사는 게 부담스러웠다면,
'이젠 다주택자도 규제 풀어줄 테니 거래 좀 하세요'라고 신호를 준 셈입니다.
요즘 워낙 부동산 시장이 침체기를 겪고 있어서, 지난 정부가 집값 폭등과 부동산 투기과열을
막기 위해 만들어둔 각종 규제를 없애기 시작했습니다.
부동산 거래 안 되는 게 왜 문제일까?
집을 사고팔지 않으면 그냥 두면 되지, 왜 굳이 규제까지 확 풀어주면서 거래를 하라는 걸까요?
정부는 최근 새로 지은 주택의 미분양 사례가 급증하는 현상을 고려한 것으로 보입니다.
이런 사태가 곧 우리나라 경제를 위협할 수도 있다고 판단한 것입니다.
지난해 11월 기준 전국의 미분양 주택은 5만 8027 가구입니다.
11월 한 달간 무려 1만 가구가 늘었습니다.
집을 지어도 팔리질 않는다는 의미입니다. 정부는 미분양 주택이 6만 2000가구쯤 되면
'위험 수준'이라고 판단하고 있습니다.
이런 추세가 이어지면 프로젝트파이낸싱(PF) 보증이 부실화하는 문제가 발생하기 때문입니다.
프로젝트 파이낸싱이란 금융기관들이 장기로 진행되는 대규모 프로젝트에 자금을 투자하는 걸
말합니다. 사업(프로젝트)의 장래성을 보고 큰돈을 투자할 사람을 찾는 방식인데,
우리나라에선 부동산 개발 자금을 조달할 때 이 PF가 많이 활용됩니다.
아파트 단지를 새로 지으려면 시간이 오래 걸리고 대규모 자금도 필요하니까 PF로
은행이나 증권사 같은 금융기관들의 돈을 빌려서 자금을 조달하는 거죠. 우리나라에서
새 아파트 단지를 지었는데 팔리지 않아 망하는 경우는 거의 없었습니다.
그러니까 은행들이 크게 따지지 않고 돈도 잘 빌려줬습니다.
그런데 아파트를 지었는데도 팔리지 않으면 문제가 생깁니다. 아파트를 분양해서 팔아야
PF로 빌린 돈을 갚을 수 있는데, 너무 안 팔리면 돈을 갚지 못하는 사태가 발생합니다.
아파트를 짓고도 돈을 못 갚으면 돈을 빌려준 금융기관은 큰 손해를 보고,
당연히 돈을 못 갚은 건설회사 등은 망할 위기에 처하겠죠.
아직은 우려일 뿐이지만, 실제로 PF가 빌린 돈을 갚지 못하는 사태가 일어날 경우
단순히 몇몇 회사가 망하는 정도로 끝나지 않을 수 있습니다.
이후에는 '아무리 아파트 건설이라도 요즘은 너무 위험해'라는 생각 때문에 은행들이
PF로 돈을 잘 빌려주지 않게 되고, 건설 회사들 입장에선 각종 건설 프로젝트에
나서는 것 자체를 주저할 수 있습니다.
금융(PF) 시장과 건설 시장 전반이 위축되는 결과를 초래하는 거죠.
정부는 급격히 늘어나는 미분양 주택 수를 보면서 미리 이런 사태를 걱정한 겁니다.
그래서 주택 거래를 활성화하고, 새집도 좀 팔리도록 유도하려는 것으로 보입니다.
'1.3 부동산 대책' 잘하는 걸까?
정부가 건설 경기 위축을 우려해 적극적인 규제 풀기에 나서긴 했지만,
실제로 미분양 아파트가 줄어들고 거래를 활성화할 수 있을지는 미지수입니다.
금리가 워낙 높은 상태여서 대출받아 집 사기 참 어려운 시기인 건 여전하기 때문이죠.
규제 완화가 거래를 활성화할 수 있을지 여부와는 별개로 '정책 방향이 잘못됐다'는 비판 또한
많이 제기되고 있습니다. 우선 '건설사 등 기업과 부자들에게만 유리한 정책'이라는 비판의
목소리가 바로 나왔습니다.
일단 앞서 언급했듯 이번 규제 완화가 건설 관련 기업들의 어려움을 고려한 결정인 건 맞습니다.
또 이번에 없앤 많은 규제들은 대부분 이전 정부가 '다주택 소유'를 어렵게 하기 위해 만든 것들입니다.
이걸 풀었다는 건 '다주택 소유를 쉽게 하는 방향'이라는 거죠.
결국 집을 여러 채 가질 만한 재력이 있는 부유층에게 유리한 변화라는 겁니다.
부동산 시장의 급격한 침체를 막겠다는 정부의 설명이 말은 되지만, 다주택자를 양산하고
부동산 투기 심리를 되살리는 계기가 될 수 있다는 비판 또한 존재합니다.
이런 맥락에서 '경기 위축을 막으려고 투기를 용인하겠다는 것'이라는 주장도 나옵니다.
다양한 비판이 나오는 상황에서도 정부의 입장은 확고합니다.
규제를 확 풀어서 부동산 시장의 급격한 침체는 막겠다는 것입니다.
이제 이전 정부에서 만들어 둔 규제는 거의 다 풀리게 되었습니다.
과연 정부의 뜻대로 부동산 시장은 큰 부작용 없이 안정을 되찾을 수 있을까요?